Kai Krüger - Ihr Makler an der Alsterquelle

Teilverkauf

Immobilien Teilverkauf mit alsterimmo

Was ist der Teilverkauf?

Geld aufs Konto und Immobilie behalten – der Teilverkauf einer Immobilie ist eine Alternative zu den herkömmlichen Hausverrentungsmodellen. Um den Immobilien Teilverkauf einfach zu erklären, muss man zunächst Immobilien als Wirtschaftsgut verstehen.

Das heißt eine Immobilie hat einen Wert, der nicht nur in dessen Kauf oder Verkauf liegt, sondern mit dem man auch arbeiten kann. Eine Möglichkeit ist die Aufnahme von Krediten oder Hypotheken, wie dies bei der Finanzierung von Immobilien üblich, aber auch zu anderen Zwecken möglich ist. Eine andere Möglichkeit ist die Vermietung. Hier wird die betreffende Immobilie zu einer wiederkehrenden Zahlung einer Person überlassen, die nicht der Eigentümer ist und generiert für Letzteren über die Zeit Gewinn auch jenseits des eigentlichen Wertes der Immobilie selbst.

 

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Im Alter ist allerdings selbst die durch eine Immobilie besicherte Kreditaufnahme häufig schwierig oder wird nur zu ungünstigen Konditionen
gewährt. Eine Vermietung der selbst bewohnten Immobilie kommt im Allgemeinen auch nicht in Frage. Zum einen würde dadurch gar nicht
unbedingt mehr Geld eingenommen, als durch das Bewohnen der eigenen Immobilie gespart wird, da ja an anderer Stelle Wohnraum gefunden werden
muss. Zum anderen hängt man auch emotional am Eigenheim und den schönen Erinnerungen eines lange in diesen vier Wänden verbrachten Lebens – und das mit gutem Grund!

Ablauf eines Teilverkaufs

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Auch der Ablauf eines Teilverkaufs einer Immobilie unterscheidet sich etwas von dem eines normalen Verkaufs. Üblicherweise wird ein Immobilien Teilverkauf in zwei Phasen durchgeführt bzw. als Geschäft vollumfänglich abgeschlossen. Zuerst steht der Abschluss des Geschäftes mit Festlegung, wie hoch der Anteil der Immobilie ist, der verkauft werden soll und welche Laufzeit für die Fixierung des Nutzungsentgelts angesetzt wird. Der Verkehrswert der Immobilie, der dabei zugrunde gelegt wird, stellt ein unabhängiger Gutachter fest.

Aus diesen Faktoren, Anteil und Laufzeit, errechnet sich die monatliche Entschädigung für die Überlassung des Nießbrauchs, die dem stillen Teilhaber für die Überlassung des Nießbrauchs an seinem Anteil gezahlt wird. Dies ist in den meisten Fällen deutlich transparenter als komplexe Formeln, mit denen der Verkehrswert künstlich angepasst wird. Die erste Auszahlung im Wert der verkauften Hausanteile wird dann sofort vorgenommen.

Da es keine Vertragslaufzeit gibt, kann der verkaufte Anteil zum aktuellen Marktpreis jederzeit wieder ausgelöst werden (z. B. durch Erben) oder die Immobilie wird unter Federführung des stillen Teilhabers professionell am Markt angeboten. Man muss sich also um nichts kümmern, allerdings wird dafür natürlich auch eine Provision fällig. Gerade im fortgeschrittenen Alter ist diese Übernahme des Verkaufes aber eine nicht selten wichtige und sinnvolle Hilfe. Beim Eintreten eines Erbfalls haben die Erben das Vorkaufsrecht auf die Immobilie.

Ein weiterer Vorteil ist die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit, von der man als Verkäufer beim späteren Vollverkauf profitieren kann, sollte die Immobilie nicht ausgelöst werden. Insgesamt bietet der Immobilien Teilverkauf aufgrund seiner Flexibilität und der möglichen Werterhaltung der in der Immobilie festgelegten Vermögenswerte im Erbfall in vielen Fällen eine gute Alternative zu anderen Modellen der Hausverrentung.

Ihre Vorteile

Durch einen Immobilien-Teilverkauf können Sie einen Teil Ihres Immobilienvermögens in Barvermögen umwandeln.
Doch dies ist nicht der einzige Vorteil, den ein Immobilien-Teilverkauf mit sich bringt:

Liquidität aus der Immobilie

Durch einen Immobilien-Teilverkauf haben Sie die Möglichkeit, einen Teil Ihres Betonvermögens in Barvermögen umzuwandeln. Durch unsere Schnellauszahlung nach dem Notartermin erhalten Sie eine große Summe Geld auf einmal und haben die Möglichkeit, sich lang gehegte Wünsche zu erfüllen.

Vorrangiges, lebenslanges Nießbrauchrecht

Sie erhalten ein vorrangiges Nießbrauchrecht am Miteigentumsanteil, welches im Grundbuch eingetragen wird und Ihnen das alleinige Nutzungsrecht Ihrer Immobilie sichert.

Entscheidungshoheit bleibt in Ihrer Hand

Sie behalten weiterhin die volle Entscheidungshoheit über Ihre Immobilie. Dies bedeutet, Sie können Renovierungen oder Umbauten durchführen, ohne vorab mit uns in den Dialog treten zu müssen. Sie haben die Möglichkeit Ihr Zuhause weiterhin so zu gestalten, wie es Ihnen gefällt.

Übernahme sämtlicher Transaktionskosten

Unser Kooperationspartner trägt sämtliche Kosten, die im Rahmen des Verkaufs entstehen, dies sind Kosten wie zum Beispiel die Kosten für das Verkehrswert-Gutachten, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und natürlich die Grunderwerbsteuer.

Vertragssicherheit durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag

Durch die notarielle Beglaubigung des Immobilien-Teilverkaufs werden alle Rechte geregelt und auch ins Grundbuch eingetragen, so werden beide Seiten dauerhaft abgesichert.

Weiterhin an Wertsteigerungen teilhaben

Durch einen Immobilien-Teilverkauf bleiben Sie auch weiterhin mit Ihrem Anteil am Immobilienmarkt beteiligt. Sie profitieren somit von einer Wertsteigerung: Die Immobilienwerte sind in den letzten 40 Jahren in Deutschland um durchschnittlich 2 % pro Jahr gestiegen.

Spätere Komplettabwicklung des Vollverkaufs durch uns

Sollten Sie sich zu einem späteren Vollverkauf Ihrer Immobilie entscheiden, so übernehmen wir die komplette Verkaufsabwicklung. So können Sie sich ganz entspannt zurücklehnen und zuschauen, wie wir den besten Preis für die Immobilie herausholen.

Vorrangiges Ankaufsrecht für Sie und Ihre Erben

Gerade wenn man eine Immobilie selbst gebaut hat, hängt das Herz an dieser und auch die Erben haben oftmals eine emotionale Bindung zu dieser Immobilie. Deswegen räumen wir nicht nur Ihnen sondern auch Ihren Erben ein vorrangiges Ankaufsrecht für den verkauften Teil ein.

Mehrfachverkauf möglich

Wir bieten einen Mehrfachverkauf an, das heißt, sie haben die Möglichkeit heute einen Teil Ihrer Immobilie an uns zu verkaufen und zu einem späteren Zeitpunkt einen weiteren Teil. Der Vorteil daran ist, dass Sie länger mit einem größeren Teil Ihrer Immobilie an etwaigen Wertsteigerungen der Immobilie partizipieren.

F.A.Q.

Wie bei einem regulären Hausverkauf muss die so genannte Spekulationssteuer auch bei einem Teilverkauf nur dann gezahlt werden, wenn die gesetzlichen Fristen nach dem Kauf der entsprechenden Immobilie unterschritten wird. Bei Geschäftsräumen und vermieteten Objekten beläuft sich diese Frist auf zehn Jahre, bei zu persönlichen Wohnzwecken genutzten Immobilien hingegen nur drei Jahre. In den meisten Fällen wird somit bei einem Teilverkauf keine Spekulationssteuer anfallen.
Da jeder Fall anders ist, empfehlen wir Ihnen bei Steuerthemen jedoch immer ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Da die Summe beim Teilverkauf im Allgemeinen auf einen Schlag ausgezahlt wird und es sich streng genommen um eine Umschichtung schon vorhandenen Vermögens handelt, wirkt sich die so erzielte Summe nicht auf die Rente und deren Besteuerung aus. Die einzige in Ausnahmefällen anfallende Steuer wäre wie oben angesprochen die Spekulationssteuer. Hierin liegt im Zweifel ein Vorteil gegenüber anderen Modellen der Hausverrentung, bei denen monatliche Auszahlungen in manchen Fällen einer Steuerpflicht unterliegen können.

Bei einem Teilverkauf bleiben Sie zu mindestens der Hälfte Besitzer ihrer Immobilie, da wir nicht mehr als 50 % einer solchen ankaufen. Aber auch wenn Sie eine Immobilie ganz verkaufen, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch sichern. Sie erhalten das vorteilhafte Nießbrauchrecht und zahlen im Ausgleich dafür ein variables Nutzungsentgelt.

Manche fragen sich sicher: wie geht das – sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Zwar handelt es sich bei unserem Modell des Teilverkaufs für Immobilien nur um eine Beteiligung an einer Immobilie bis höchstens 50 %, aber die Frage ist trotzdem richtig und wichtig. Das deutsche Recht kennt Rechte wie das Wohnrecht oder den Nießbrauch, die ins Grundbuch eingetragen unbedingte Gültigkeit haben.

Das Wohnrecht
Ein eingetragenes Wohnrecht berechtigt den Inhaber dieses Rechtes zum Bewohnen der gesamten oder eines Teiles der Immobilie, für welche das Wohnrecht besteht. Der Nießbrauch geht demgegenüber noch deutlich weiter und berechtigt den Inhaber des Rechtes zur vollen persönlichen oder wirtschaftlichen Nutzung der betreffenden Immobilie. Alle Gewinne, die mit dieser erzielt werden, fallen allein dem zum Nießbrauch Berechtigten zu.

Das Nießbrauchrecht
Wir haben uns für den Nießbrauch entschieden, da wir dies transparenter finden. Für die Überlassung des Nießbrauchs erheben wir eine monatliche Gebühr. Der Gebühr liegt dabei allein der von uns als stille Teilhaber gehaltene Anteil der Immobilie zugrunde und errechnet sich aus dessen Wert sowie der vereinbarten Fixierung des Zinses.

Natürlich kommt es bei einem Teilverkauf einer Immobilie darauf an, ob man das so gewonnene Geld braucht bzw. wozu man es verwenden will. Hier ist die Summe der Möglichkeiten natürlich sehr groß, üblicherweise wird durch den Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aber die Rente aufgebessert. Daher richtet sich dieses Modell auch vornehmlich an Ruheständler. Die Idee dahinter ist ebenso einfach wie einleuchtend: ein Gutteil des lebenslang aufgebauten Vermögens liegt im Allgemeinen in der eigenen Immobilie fest und kann sozusagen nicht frei genutzt werden. Auf der anderen Seite verringert das Bewohnen der eigenen Immobilie die Wohnkosten. Der Teilverkauf einer Immobilie ermöglicht es dem oder den Eigentümern, einen Teil des in dieser Immobilie festgelegten Kapitals nutzbar zu machen, ohne den Besitz aufzugeben.

Zudem liegt der Nießbrauch, d.h. das Recht zur vollen wirtschaftlichen oder privaten Nutzung bei einem Teilverkauf beim Teilverkäufer. So sind auch unvorhergesehene Veränderungen, wie sie im Leben immer auftreten können, unproblematisch zu handhaben. Wird die Immobilie aus irgendeinem Grund nicht mehr zu persönlichen Wohnzwecken genutzt, kann sie problemlos vermietet werden. Die Mietzahlungen – oder Früchte, wie man das juristisch nennt – kommen allein dem zum Nießbrauch Berechtigten zu. Sinnvoll kann der Teilverkauf also für jeden sein, der seine Rentenbezüge aufbessern will oder muss. Anders als bei vielen anderen Modellen zur Hausverrentung ist auch das Eintrittsalter aufgrund der nicht vorhandenen Laufzeit flexibel und hängt vor allem von der individuellen Situation und den persönlichen Wünschen ab.

Ihr Ansprechpartner

Kai Krüger

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